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[실무연구칼럼]명도소송 5단계
월세 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다. 월세를 받아야 생계를 유지하는 임대인에게는 임차인으로 부터 받는 월세는 월세 그 이상의 가치를 가지고 있습니다. 하지만 월세를 내지 못하는 임차인은 자신의 사정만으로 차일피일 기간을 미루기만 할 뿐 월세를 내지도 않고 건물을 비워주지도 않습니다. 명도소송에서 임차인의 사정을 이해하지 못하는 임대인은 거의 없습니다. 그러나 이해를 하는 것과 계약에 따른 약속을 지키는것은 엄연히 다른 문제입니다. 임대인은 자선사업가가 아님은 물론이고 월세를 받아 생계를 유지하는 사람에 불과하기 때문입니다. 월세를 내지 못하는 것은 임차인의 사정입니다. 딱한 사정은 국가의 도움을 받거나 자선단체의 도움을 받거나 가족의 도움을 받아야 옳은 일이지 임대인에게 피해를 끼치면 안될 일입니다. 임대인은 계약관계에 있는 사람 일 뿐이기 때문입니다. 그러나 임대인의 입장에서도 명도소송이 좋을 건 없습니다. 시간도 투자되어야 하고, 비용도 투자되어야 하기 때문입니다. 물론, 명도소송에서 승소판결을 받으면 임차인에게 소송비용 청구도 할 수 있습니다. 하지만, 실무에서는 명도소송에 들어간 비용은 많은데 이행청구소송이다 보니 소송비용으로 인정되는 금액이 얼마되지 않을 뿐더러 소송비용확정신청을 통해 결정문을 받는다 하더라도 임차인으로 부터 소용비용을 받는 경우는 거의 드문일입니다. 임차인은 명도를 당하는 입장이기 때문에 돈의 거의 없는 경우가 대부분이기 때문입니다. 이런 상황에서 월세를 내지않는 임차인을 내보니기 위한 명도소송의 이해와 실무를 이야기 해 봅니다. 임대인은 5가지 단계를 거쳐야 합니다. 첫번째는 대화, 두번째는 내용증명, 세번째는 점유이전금지가처분, 네번째는 명도소송, 다섯번째는 강제집행입니다. 첫번째, 대화입니다. 말씀드렸다시피 명도소송은 웬만하면 하지 않는 것이 좋습니다. 투자되는 에너지 손실은 큰데 실익은 적기 때문입니다. 대화를 통해 문제를 해결해 보시길 권해 드립니다. 그럼에도 불구하고 자기주장만 할 뿐, 대화가 되지 않는 임차인 이라면 임대인에게 남은것은 명도소송 밖에 없는것 같습니다. 두번째는 명도소송 내용증명 발송 입니다. 대화가 되지 않는 임차인은 아무리 설득하려 하여도 자기주장만 늘어놓을 뿐 도무지 대화가 되지 않는 경우가 많습니다. 이럴때는 대화를 시도하기 보다 법률적 절차를 밟아가는게 옳은 일일 것입니다. 소소송부터 시작하는 것이 아니라 소송준비도 할 겸 대화시도를 계속 해 보는 것이 좋습니다. 이 방법을 만족시키는 것이 내용증명 발송입니다. 내용증명을 받은 임차인은 그제서야 '올것이 왔구나' 라고 생각하게 됩니다. 심리적인 압박을 받기 시작한다는 설명입니다. 명도소송이 절차가 시작되면 권리가 없는 임차인은 심리적 압박을 많이 받게됩니다. 결과적로 자신이 패소할 것을 알고 있기 때문입니다. 또한 패소로 끝나는 것이 아니라 소송비용도 물어줘야 하는 상황이라는 것을 알고 있기 때문에 이때부터 대화가 되기 시작하는 경우도 많이 있습니다. 한편, 내용증명은 그 자차로 법률적 강제력을 가질 수 없지만 소송에서 강력한 증거로 활용되고 있습니다. 명도소송에서 중요한 것은 '계약 해지'입니다. 계약이 해지 되었음을 증명하는 가장 좋은 방법이 내용증명이라는 설명입니다. 세번째는 점유이전금지 가처분입니다. 월세를 내지 않는 임차인이 대화도 통하지 않고 내용증명을 발송해도 별다른 반응이 없다면 다음 절차로 점유이전금지가처분을 해야 합니다. 여기서부터 본격적인 법률절차가 진행되는 것입니다. 점유이전금지가처분을 하는 이유는 명도소송 승소판결 이후를 대비하기 위함입니다. 점유이전금지가처분이란 단어 그대로 '임차인이 점유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 점유를 넘기지 말라'는 취지의 가처분입니다. 많은 시간을 들여 명도소송 판결문을 받았는데 소송이 진행되는 사이에 임차인이 다른 사람에게 전대로 놓고 달아나 버리면 임대인은 처음부터 명도소송을 다시 시작해야 하는 어려운 상황에 봉착하게 됩니다. 소송 판결문은 기존 임차인을 상대로 진행한 소송이기 때문에 새로운 전차인에게 적용되지 않기 때문입니다. 그러나, 점유이전금지가처분을 해 놓았다면 이런상황이 발생한다 하더라도 승계집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있게됩니다. 네번째는 명도소송입니다. 명도소송 본안을 설명드리는 것입니다. 일반적으로 명도소송장 접수는 점유이전금지가처분을 진행할 때 함께 진행합니다. 이 단계까지 왔는데 반응을 보이지 않는 임차인은 많이 없습니다. 진정한 대화가 진행되는 곳이 이 단계입니다. 임대인은 이 단계까지 들어온 이상 판결문을 받아야 합니다. 중간에 임차인이 조건을 제시하며 나가겠다가 하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우라 하더라도 판결문이나 최소한 조정조서를 받아야 합니다. 이 단계에서 임차인이 하는 이야기는 처한 상황을 모면하고자 하는 말일 경우가 많기 때문입니다. 조건을 걸고 나가겠다고 하면 그 조건을 법원 결정지을 수 있도록 조정조서에 적어넣어 판결문을 대신하면 될 것입니다. 다섯번째는 강제집행입니다. 명도소송 판결문이 나왔는데도 불구하고 권리가 없는 임차인이 부동산을 인도해 주지 않는 경우가 있습니다. 이 때는 부동산인도 강제집행을 해야합니다. 판결문에 집행문을 부여받아 관할법원 집행관실에 부동산인도 강제집행을 신청하면 집행관은 임차인을 찾아갑니다. 임차인에게 '일주일 정도의 기간을 줄 테니 스스로 나가십시요. 당신은 권리가없습니다.' 라는 취지의 계고문을 부동산에 붙여놓고 돌아갑니다. 집행관이 준 기간에도 임차인이 버티며 나가지 않는 경우에는 실제도 강제집행이 시작됩니다. 집행관은 강제집행을 실시한 후 부동산의 점유를 임차인으로 부터 빼앗아 임대인에게 인도 해 줍니다. 여기까지 월세를 내지 않는 임차인을 내보내기 위한 실무적인 명도소송 진행과정을 설명입니다. 정리는 해보면 다음과 같습니다. -대화를 시도합니다. -내용증명을 발송합니다. -점유이전금지가처분을 진행합니다. -명도소송을 진행합니다. -부동산인도 강제집행을 실시합니다. 저희 법도는 2천건 이상 부동산 관련 소송을 진행해 온 경험이 있기 때문에 실무는 물론이고 명도소송에 있어 임차인의 심리상태까지 파악하며 적절한 법률적 상황대응을 합니다. 경험을 많이 할 수록 내려지는 결론은 '소송은 임대인에게나 임차인에게 서로 피곤한 일이기 때문에 대화로 해결해야 한다' 입니다. 그러나 장기간 월세를 내지 않으면서도 나갈 생각을 하지 않는 임차인은 할 수 없이 명도소송을 해서 내보내야 합니다. 부디 대화로 잘 해결되기 바라며 글을 마칩니다. |
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