[실무연구자료] 명도소송 할 수 없는 3가지 상황 > [명도소송 실무연구 - 엄정숙변호사의 법도 명도소송센터]
작성자 법도 명도소송센터
작성일 2024/06/25 (화)
ㆍ조회: 181  
[실무연구자료] 명도소송 할 수 없는 3가지 상황

"제가 세입자를 내보내려고 하는데, 지금 명도소송이 가능한지 혹은 불가능한지 여부를 알고 싶어요. 몇 가지 상황을 가정해서 알려 주세요"




건물주가 현재 명도소송을 할 수 없는 상황에 있지만 이를 모르고 명도소송을 준비하고 있거나 이미 소를 제기해버린 경우가 종종 있습니다. 건물주가 세입자에게 나가라고 하였고 세입자가 이를 거부한다고 해서 무조건 명도소송을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 명도소송을 하려면 차임연체 또는 기간만료 등을 이유로 계약이 해지 또는 종료되어야만 합니다. 이러함 명도소송 요건 내용을 정확히 모르고 소를 제기하여 문제되는 경우를 많이 보았습니다.


명도소송은 법적인 절차와 요건이 매우 중요합니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 각 상활별로 어떻게 대응해야 하는지 명확히 알 수 있으며, 명도소송 요건에 맞는지 여부를 확인하고 맞춤 상담을 통해 문제를 해결할 수 있는 방법을 알게 됩니다.


그럼 오늘은 명도소송을 준비 중인 분들을 위해서, 명도소송을 할 수 없는 3가지 상황에 대해서 알아보겠습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.


주택임대차에서 2년 미만 계약


주택임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.'고 규정하고 있습니다. 나아가 주택임대차보호법은 강행규정으로 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조 참고). 따라서 세입자는 1년 계약을 했어도 2년 거주 가능합니다.


위와 같이 2년 미만으로 정한 임대차에서 세입자는 1년 계약을 했더라도 2년 거주를 할 수 있으므로, 집주인이 1년 만료시 세입자에게 퇴거를 통보하여도, 세입자가 2년 거주를 주장하면 집주인은 명도소송을 할 수 없게 됩니다.


즉, 주택임대차에서 2년 미만으로 정한 임대차에서 세입자는 2년 거주를 주장할 수 있으므로, 집주인은 계약기간 1년 만료를 이유로 명도소송을 할 수 없습니다. 다만 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서는 '임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'고 규정하고 있으므로, 세입자가 1년 만료를 인정한다면 기간만료시 퇴실하여야 하고 집주인은 명도소송을 할 수 있게 됩니다.


명도소송 관련하여 복잡한 법률 사항은 전문가의 도움이 필요합니다. 저희 법도 명도소송센터는 온라인 상담 서비스를 제공하고 있습니다. 현재 상황을 자세히 적어주시면 더 정확한 조언을 받을 수 있으며, 필요 시 대응 자료도 제공해 드리고 있습니다. 아울러 홈페이지에는 다양한 법률 콘텐츠가 마련되어 있으니 많은 이용 바랍니다.



계약 갱신 이후에는 명도소송 어려워


집주인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 세입자에게 하여야 합니다. 법률로 규정한 기간 내에 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.


예를 들어 집주인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절의 통지를 한 경우에는 임대차계약은 묵시적 갱신이 되므로, 법률요건에 맞지 않는 집주인의 갱신거절의 통지는 법적인 효력이 전혀 없습니다.


또한 묵시적 갱신이 된 이후에 뒤늦은 갱신거절의 통지나 기간만료 통지를 하여도 그 통지는 법적인 효력이 발생하지 않습니다. 즉, 계약 갱신 이후에는 명도소송이 어려워집니다. 따라서 집주인이 갱신거절을 통지하고 명도소송을 제기할 계획이 있다면, 집주인은 법률요건에 맞게 갱신거절의 통지를 보내야 하겠습니다.


명도소송과 관련하여 정확한 정보와 상담이 필요하시다면 무료 전화상담 서비스를 이용해 보세요. 저희 법도 명도소송센터는 고객님께 맞춤형 상담을 제공하여 최적의 해결책을 제시해 드립니다. 언제든지 부담 없이 전화해 주시면 전문 변호사와의 상담을 통해 궁금증을 해결하실 수 있습니다.



법률상 문제 없는 임대료 연체


명도소송은 임대차계약 해지사유(예컨대 차임연체 해지는 주택의 경우 2기분 이상, 상가의 경우 3기분 이상 연체)가 발생했을 때 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다. 법률에서 규정한 임대료 연체 해지사유가 발생하여야 세입자에게 해지통보를 할 수 있는데요.


그러나 법률상 문제가 없는, 즉 명도소송을 제기할 수 없는 임대료 연체가 있으므로, 법률상 연체 범위를 설명 드립니다.


주택임대차보호법에서 규정하고 있는 '임차인이 2기의 차임을 연체한 경우'의 법적 의미는 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때를 의미하는 것입니다. 차임을 몇 일 늦게 지급한 것이나, 횟수를 더해서 판단하지 않습니다. 따라서 세입자가 차임을 몇 일씩 늦게 지급한 횟수가 2회라고 하여도 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달하지 않았다면 차임연체 해지를 할 수 없습니다.


즉, 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때가 아니고, 몇 일 씩 늦게 지급한 횟수가 2회 이상이라고 하여도 차임연체로 인한 계약해지를 할 수 없습니다. 이런 경우에는 해지통보를 하여도 해지효력이 발생하지 않으므로 건물주에게 인도청구권이 인정되지 않게 됩니다.

마치며

지금까지 명도소송을 할 수 없는 3가지 상황에 대해 알아보았습니다. 명도소송은 복잡한 법적 절차와 요건이 따르므로, 이를 잘 알고 준비하는 것이 중요합니다. 저희 법도 명도소송센터는 전문 변호사와 함께 명도소송의 모든 과정을 도와드리고 있습니다. 언제든지 상담이 필요하시면 저희에게 연락해 주시기 바랍니다. 정확하고 신속한 법률 서비스를 제공해드리겠습니다.

NO SUBJECT NAME DATA HIT
423 [실무연구자료] 점유이전금지가처분의 장점 3가지 법도 명도소송센터 2024/07/11 (목) 59
422 [실무연구자료] 명도소송 항소기간이 지난 후 항소가 가능할까? 법도 명도소송센터 2024/07/10 (수) 56
421 [실무연구자료] 명도소송 강제집행이 어려울 때 대처방안 법도 명도소송센터 2024/06/28 (금) 108
420 [실무연구자료] 명도소송 할 수 없는 3가지 상황 법도 명도소송센터 2024/06/25 (화) 181
419 [실무연구자료] 명도소송시 점유이전금지가처분 이것 반드시 해야.. 법도 명도소송센터 2024/06/04 (화) 577
418 [실무연구자료] 명도소송 후 새로운 세입자 구하는 요령 법도 명도소송센터 2024/05/27 (월) 269
417 [실무연구자료] 명도소송에서 중요한 증거 수집 방법 법도 명도소송센터 2024/05/27 (월) 1261
416 [실무연구자료] 명도소송 기간 단축 방법 법도 명도소송센터 2024/05/27 (월) 266
415 [실무연구자료]세입자의 연락두절, 명도소송 가능할까? 법도 명도소송센터 2024/04/29 (월) 299
414 [실무연구자료] 계약 종료 전 미리 명도소송 가능할까? 법도 명도소송센터 2024/04/22 (월) 308
413 [실무연구자료] 명도소송 시작부터 마무리까지 지켜야할 사항은? 법도 명도소송센터 2024/04/11 (목) 352
412 [실무연구자료] 명도소송 시 무단 점유자가 생긴다면? 법도 명도소송센터 2024/04/03 (수) 509
411 [실무연구자료] 명도소송 끝날 때까지 건물주가 하면 안되는 3가지 법도 명도소송센터 2024/03/15 (금) 652
410 [실무연구자료] 명도소송 후 강제집행 10년까지 미룰 수 있다 법도 명도소송센터 2024/02/29 (목) 815
409 [실무연구자료] 명도소송을 힘들게 만드는 세입자의 시간끌기 3가지 법도 명도소송센터 2024/02/21 (수) 936
408 [실무연구자료] 실거주로 인한 명도분쟁, 집주인에게 증명책임 있다? 법도 명도소송센터 2024/01/19 (금) 543
407 [실무연구자료] 명도소송할 때 점유이전금지 가처분 잊지 말아야 법도 명도소송센터 2024/01/15 (월) 495
406 [실무연구자료] 명도소송할 때 건물주가 범할 수 있는 3가지 실수 법도 명도소송센터 2023/12/15 (금) 711
405 [실무연구자료] 명도소송 중 세입자 출입 막아도 형사 처벌 대상된다 법도 명도소송센터 2023/12/01 (금) 751
404 [실무연구자료] 상가를 주거용도로 사용한 세입자, 명도소송 가능할까? 법도 명도소송센터 2023/11/15 (수) 694
12345678910,,,22