[실무연구자료] 신규 세입자 오기로 했는데.. 잠수탄 기존 세입자 명도소송해야 > [명도소송 실무연구 - 엄정숙변호사의 법도 명도소송센터]
작성자 법도 명도소송센터
작성일 2023/11/13 (월)
ㆍ조회: 750  
[실무연구자료] 신규 세입자 오기로 했는데.. 잠수탄 기존 세입자 명도소송해야

"두달 전 세입자와 계약 해지에 합의하고 신규 세입자를 구하기로 했습니다. 문제는 이후 신규 세입자를 구해 이사 날짜를 합의하려고 보니 기존 세입자가 연락두절 상태라는 겁니다. 곧 있으면 계약 종료일이 다가오고 신규 세입자도 계약을 마무리 해야 하는데 막막하기만 합니다"




임대차 관계에서 계약 종료를 앞두고 세입자와 연락이 닿지 않는다면 건물주들은 애가탈 수 밖에 없습니다. 전문가들은 세입자를 내보내기 위해 건물주가 할 수 있는 법적 대응은 명도소송이라고 조언합니다.


주택이나 상가 임대차 보호법에는 계약 종료를 앞두고 건물주와 세입자가 계약 해지에 관해 의사를 전달해야 한다고 규정하고 있습니다. 하지만 계약 해지에 합의를 한 세입자가 종료 시점을 앞두고 연락두절 상태가 된다면 건물주들은 패닉상태에 빠질 수 밖에 없는데요. 만약 신규 세입자가 들어와야 하는 상황에서 기존 세입자가 일명 '잠수'를 탄다면 명도소송 절차를 통해 세입자를 내보내야 문제가 없습니다.


오늘은 계약해지 합의 후 잠수를 탄 세입자의 사례를 짚어보고 이에 대한 대응법을 짚어보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.



계약해지 합의를 다시 한 번 확인하고

집주인이 함부로 문을 열어선 안된다

신규 세입자가 들어와야 하는 상황에서 건물주가 주의해야 할 부분은 급한 마음에 여러가지 실수를 저질를 수 있다는 점입니다.


먼저 집주인 가운데는 계약해지에 합의해 놓고 세입자가 마음대로 연락을 받지 않으니 자신이 직접 문을 개방하고 들어가 짐을 들어내고 싶다고 심경을 토로하는 경우가 있습니다. 하지만 이러한 행위는 법률상 위법으로 집주인에게 상당한 불이익이 생길 수 있습니다.


계약이 아직 끝나지 않은 상태에서 세입자의 집에 함부로 들어가는 것 자체도 문제지만, 계약이 종료된 후에도 세입자가 자발적으로 집을 비우지 않는 한 점유권은 여전히 집주인이 아닌 세입자에게 있기 때문입니다.


만약 아직 세입자에게 점유권이 있는 상황에서 집주인이 함부로 들어가게 된다면 주거침입죄나 재물손괴죄로 오히려 형사처벌을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.


명도소송과 강제집행이 끝나기 전까지

신규 세입자 받기 어려워

반면 기존 세입자가 연락두절인 상태에서 신규 세입자는 어떠한 상황에 처하게 될까요. 법률상 기존 세입자가 연락도 닿지 않고 나가지도 않고 있다면 집주인은 신규 세입자와 계약을 체결할 수 없습니다.


즉 세입자가 나가기 전까지는 신규 세입자를 못받는 다는 것입니다. 따라서 이 상황에서는 법적 절차를 밟아 연락두절인 세입자를 내보낸 후 세입자를 받아야 합니다.


집주인이 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 법적 대응에는 명도소송이 있습니다. 다만 명도소송이 진행되는 과정에서도 세입자의 집에 집주인이 함부로 들어갈 수 없으며, 명도소송이 끝난 후 강제집행이 완료되기 전까지 세입자의 집에 들어가거나 신규 세입자를 받는 행위도 할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.




또한 명도소송을 제기하기 전 유의해야 할 점이 한가지 더 있습니다. 세입자가 잠수를 타기 전 계약해지에 관한 증거가 있는지 확인히 필요하다는 점입니다. 합의라는 것 자체가 서로가 동의를 해야 하고 동의했다는 객관적인 증거가 있어야 법적으로 효력이 있기 때문입니다.


만약 객관적인 증거가 없다면 추후 세입자는 묵시적갱신임을 주장할 수 있기 때문에 계약해지나 연장이 필요한 시기에는 반드시 내용증명이나 통화녹음, 문자와 카톡 메시지 등을 이용해 합의 증거를 납겨두어야 합니다.


세입자는 나갔지만

문 개방 안됐다면 신규 세입자 못 받아

한편 세입자는 합의대로 나갔지만 문 개방에 필요한 열쇠나 비밀번호를 알리지 않고 나간 경우는 어떨까요.세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무는 세입자가 나가는 것뿐 아니라 집주인이 해당 집을 사용수익할 수 있도록 하는 것까지를 말합니다.


다시 말해 세입자가 짐을 빼 다른곳으로 갔다고 하더라도 집 문이 개방되지 않았다면 완벽한 명도라고 볼 수 없다는 의미입니다. 따라서 이러한 상황이 발생한다면 세입자에게 명도의사를 명확히 확인하고 이에 응하지 않는다면 명도소송과 강제집행 절차를 통해 점유권을 가져와야 안전하게 신규 세입자를 받을 수 있습니다.


명도분쟁 언제나

법률 전문가와 함께

명도분쟁은 좋게 표현하면 세입자의 점유권을 가져오는 절차이고 또 나쁘게 표현한다면 세입자를 내보내는 절차입니다. 따라서 신중하고 합법적인 대응책이 필요합니다. 이에 법률 전문가의 도움은 선택이 아닌 필수라는 사실을 명심해야 합니다.




저희 법도 명도소송센터는 집주인과 건물주 분들이 명도분쟁 가운데서 착오를 범하지 않도록 도와드릴 수 있습니다. 아울러 상담에 대한 부담이 없도록 무료 전화상담과 홈페이지를 통한 온라인 상담을 마련해 놓고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.




홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있습니다.

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