"건물주가 어느날 다른 사람에게 건물을 팔 예정이니 나가라고 합니다. 저는 아직 갱신요구권도 남았고 새 건물주에게 계약을 승계하면 되지 않냐고 맞섰는데도 말이 통하지 않고 있습니다. 이제는 명도소송을 제기해 저를 내보내겠다고 합니다. 건물주가 다른 사람에게 건물을 넘기면 나가야 하나요?"

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건물을 매도할 목적으로 세입자를 부당하게 내쫓으려는 건물주가 등장하면서 해당 사유가 명도소송으로 이어질 수 있는지 전전긍긍하는 세입자들이 적지 않습니다.

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흔한 경우는 아니지만 개인사정을 이유로 세입자를 내보내려는 악덕 건물주의 사례가 종종 있습니다. 특히 건물주 간 건물 매매의 조건을 내세워 기존 세입자를 내보내려는 경우가 많은데요. 하지만 매매 사유로 세입자를 내쫓는건 명도소송의 근거조차 될 수 없으며, 오히려 세입자에게 손해배상을 해줘야 한다는 사실을 명심해야 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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상가 임대차에서 악덕 건물주에게 흔히 당하는 피해 사례에는 급작스건물 매매로 인한 명도 이행요구입니다. 세입자 입장에서는 자신의 권리인 갱신요구권과 권리금 회수기가 있음에도 부당하게 느낄 수 있는 부분인데요.

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하지만 건물매매로 인한 건물주의 교체는 명도 사유가 되지 못합니다. 세입자의 명도의무는 계약 기간이 끝났거나 위법을 저질러 건물주가 계약해지 통보를 했을 때 발생하는데요. 건물주가 건물매매는 개인간 사정일뿐 세입자를 내보낼 법적 근거가 없기에 계약해지는 물론 명도소송의 사유가 될 수 없습니다.

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따라서 건물 매매로 인해 건물주로부터 명도통보를 받았더라도 세입자는 이에 응하지 않아도 법률상 문제가 되지 않으며, 반대로 새로운 건물주가 기존 세입자와의 계약이행을 지켜야 합니다.

반면 세입자는 건물주가 지켜야 할 의무 사항을 어겼기에 손해배상청구소송으로 대응할 수 있습니다. 상가 임대차에서 세입자는 계약일로부터 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 계약이 끝날 때 권리금 회수 기회를 보장받게 됩니다.

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하지만 이를 무시하고 건물주가 나가라고 한다면 정당한 사유 없이 위법을 저지르는 행동이 되기 때문에 세입자에게 손해를 배상해줘야 합니다.

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흔한 경우는 아니지만 명도소송을 제기하겠다고 건물주가 되려 큰소리를 치더라도 해당 사유는 명도소송을 제기할 근거가 되지 못하고 오히려 법률로 보호된 세입자의 권리를 침해하는 행위이기 때문에 세입자가 위축될 필요가 전혀 없습니다.

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이 뿐 아니라 세입자의 갱신요구권과 권리금에 대한 권리는 건물주가 바뀌더라도 그대로 이어지기 때문에 새로운 건물주가 된 사람은 세입자에게 남은 갱신요구권 회수와 권리금 회수 기회를 보장해야 합니다.

한편 건물을 매도하기 전 공백 기간 동안 세입자를 받아 계약서에 미리 명도각서를 받는 경우라면 법률상 문제가 없는 것일까요?

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상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제15조에는 '이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다' 규정하고 있습니다.

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즉 상임법은 강행규정으로 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 보호하고 있습니다. 하지만 건물주가 계약서상 약정으로 갱신요구권과 권리금회수 기회를 포기 시킨다면 법률상 보호를 받는 세입자의 권리를 포기시키는 행위이기 때문에 법률상 효력이 없다는 말입니다.

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따라서 계약 전부터 세입자에게 건물 매매에 대해 통보도 했고 계약서상 약정을 넣었더라도 건물주간 건물매매는 법률상 정당한 명도 사유가 아니기 때문에 법률적인 효력이 없다고 볼 수 있습니다.

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명도소송은 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틸 때 제기할 수 있는 소송입니다. 다시 말해 법률상 합당한 명도사유가 발생해야만 세입자를 내보낼 수 있는데요.

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반대로 세입자의 입장에서 생각해보면 자신이 위법을 저지르지 않았는데도 건물주가 명도소송을 하겠다며 겁박하는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다.

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이에 결론을 요약하면 법률상 정당하지 않는 명도사유는 명도소송을 커녕 임대차 계약 역시 해지하지 못합니다. 건물주는 법률상 정해진 명도사유 내에서만 명도소송을 제기할 수 있으며, 세입자 입장에서는 정당하지 않는 사유로 건물주가 명도이행을 요구하더라도 무서워할 필요가 없다는 것입니다.

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따라서 건물주와 세입자 모두는 명도소송을 제기하기 전 법률 전문가의 조언을 듣고 판단하는 게 시간과 비용을 절약하는 방법입니다. 저희 법도 명도소송센터는 빠르고 효율적인 상담을 도와드리기 위해 무료 전화상담제도를 운영하고 있습니다. 간단한 조언부터 소송 선임을 위한 과정까지 친절하고 자세하게 알려드리고 있으니 참고해 주시기 바랍니다.

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