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임차인의 무단전대 전차인은 몰랐어도 명도소송 대상
"몇 달전 한 건물을 임차한 임차인(세입자)이 합법적으로 전대차 사업을 한다고 하여 전대차 계약을 맺었습니다. 문제는 이 전대차 자체가 임대인(건물주)의 허락 없이 이뤄진 무단전대라는 겁니다. 임대인은 명도소송을 하겠다며,전차인인 저까지 나가라고 합니다. 임차인한테 속은 저는 억울하기만 한데 명도소송의 대상이 될 수 있나요?"
임차인(세입자)의 무단전대로 명도소송 절차 진행 시 건물주가 애를 먹는 경우가 의외로 많습니다. 건물주의 허가 없는 무단전대는 임대차 해지 사유에 해당하는 위법 행위입니다. 다만 불법을 저지른 임차인과 달리 정상적인 전대차 계약이었다고 믿은 전차인 입장에서는 상황이 간단치 않습니다. 임차인의 불법 전대차는 건물주 뿐 아니라 무고한 전차인에게도 피해를 입히는 행위입니다. 이는 명도소송을 진행할 때도 소송 진행을 까다롭게 만드는 원인 중 하나인데요. 하지만 건물주의 동의 없는 전대차는 법률상 위법이고 전차인이 이를 몰랐다고 하더라도 명도소송 대상이 됩니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주지에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
상가건물 임대차 보호법(이하 상임법)상에는 건물주 허락 없이 이뤄진 세입자의 무단전대는 위법이라고 규정하고 있습니다. 뿐만 아니라 추후 세입자의 권리인 갱신요구권 행사와 권리금 회수 기회 마저도 박탈되는 사안으로 이어질 수 있는데요. 반면 무단전대라는 사실을 알지 못한 채 세입자와 전대차 계약을 맺은 전차인의 운명은 어떻게 될까요? 전대차에서 전차인은 세입자의 존속 관계입니다. 즉 세입자와 운명을 함께한다는 뜻으로 건물주와 세입자 간 계약이 해지되면 전차인의 의사와 상관없이 전대차 관계도 해지된다는 말입니다. 따라서 무단으로 이뤄진 전대차를 문제 삼아 건물주가 세입자에게 계약 해지 통보를 한다면 전차인도 더 이상 전대차 관계를 유지할 수 없는 것입니다.
만약 무단전대 사실을 안 건물주 입장에서 세입자와 임차인 모두를 내보내기 위해서는 어떤 방법을 강구해야 할까요. 전대차에서 세입자와 전차인은 존속 관계이지만, 이들을 내보내기 위한 법 절차에서는 이야기가 달라집니다.
이들이 자발적으로 나가지 않는다면 건물주는 명도소송에서 승소판결을 받은 후 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 하지만 전대차의 존속 관계만 믿고 세입자만을 특정해 소송을 진행한다면 낭패를 볼 수 있는데요. 전대차의 특징은 건물주와 계약을 맺은 당사자는 세입자이지만 실제 점유하고 있는 사람은 전차인이라는 점 때문입니다. 강제집행은 절차 시행 전 법원에서 집행관이 나와 실제 점유자가 승소 판결문에 명시된 사람이 맞는지 확인을 하게 되는데요. 만일 세입자만 특정했다면 실제 점유자는 전차인이기에 강제집행이 불가능한 것입니다. 따라서 무단전대이든 합법적인 전대차이든 전대차 관계를 상대로 명도소송과 강제집행을 진행할 때는 세입자와 전차인을 모두 특정해 승소판결문을 받아야 안전한 명도절차를 진행할 수 있습니다.
한편 현실에서 무단전대를 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 때는 반드시 거쳐야 하는 절차가 있습니다. 점유이전금지 가처분을 함께 신청해야 한다는 것입니다. 점유이전금지 가처분이란 세입자에게 점유를 다른 사람에게 넘기지 말라는 가처분입니다. 다시 말해 무단으로 전대한 세입자는 소송 진행을 어렵게 만들기 위해 또 다시 다른 사람에 건물을 전대할 가능성이 있기 때문에 해당 절차가 필요하다는 뜻입니다. 법원으로부터 점유이전금지 가처분 신청이 받아들여진다면 소송 진행 중 세입자가 다른 사람에게 무단전대를 하더라도 강제집행 시 실제 점유자가 다르더라도 문제 없이 무단 점유자까지 내보낼 수 있습니다.
명도소송은 대부분 세입자의 잘못이 분명한 경우임에도 끝까지 나가지 않아 소송이 제기되는 경우가 많습니다. 하지만 실제 절차를 진행하다보면 생각보다 많은 변수와 어려움이 따르게 되는데요. 때문에 혼자서 소송이나 법적대응을 진행하기보다는 법률 전문가에게 조언을 구하고 도움을 받는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.
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