"2년 후 실거주 목적으로 세입자를 받아 계약을 맺었습니다. 하지만 몇개월 후 예상보다 빨리 실거주해야 하는 사정이 생겨 합의 후 세입자가 집을 빼주기로 했습니다. 문제는 세입자가 마음이 바껴 본래 계약이 끝날 때까지 거주하겠다는 겁니다. 이 경우 저는 본래 계약 기간이 끝날 때까지 아무것도 할 수 없는 건가요?"

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흔한 일은 아니지만 주택 임대차에서 계약 기간이 끝나기 전 세입자와 집주인 간 합의로 계약이 조기에 끝나는 경우가 있습니다. 합의로 인한 조기 계약 해지는 법률상으로도 문제가 없지만, 합의 당사자 중 한 명이 이를 번복하고 합의 사항 무효를 주장한다면 상황은 간단치 않다.

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임대차 관계에서는 계약 당사자의 합의가 법률을 앞서는 경우가 많습니다. 만약 서로 간 합의로 조기에 계약이 해지된다면 계약서상 계약 날짜가 남아 있더라도 법률상 합의 날짜가 효력을 갖게 됩니다. 따라서 세입자의 조기 계약해지 번복은 법률상 근거가 없다고 볼 수 있는데요.

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오늘은 조기에 계약해지에 합의한 세입자가 번복해 억지 주장을 펼칠 경우 집주인이 대응할 수 있는 방법에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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조기 계약 계약해지 합의에서 흔히 발생하는 분쟁에는 당사자 중 한명이 합의를 번복하며, 본래 계약서상 내용을 이행하라는 주장을 펼친다는 겁니다.

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하지만 이 주장은 법률상 타당하지 않습니다. 우선 주택임대차 보호법상 집주인과 세입자는 계약서상 표기된 계약 기간을 지켜야 한다는 규정이 있습니다. 다만 서로간 합의가 있다면 합의사항이 법률을 앞서기도 합니다.

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즉 본래 계약서상 기간은 1년이 남았지만, 서로간 합의로 6개월 후 계약해지를 하기로 했다면 법률상 계약 기간이 끝나는 날은 6개월 후가 된다는 말입니다. 따라서 세입자는 합의된 날짜에 집을 집주인에게 반환해야 하는 명도의무가 발생하며, 이를 이지키 않을 시 위법에 해당하여 법적 책임을 물을 수 있습니다.

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반면 세입자는 본래 계약 기간이 남았는데도 왜 법적 책임을 져야 하는지 억울함을 호소할 수 있습니다. 하지만 기본적으로 계약 관계에서는 의사합치가 법적인 효력을 갖습니다.

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가령 A가 어떤 조건을 제시하고 B가 이에 동의했다면 의사합치로 본다는 말입니다. 이후 B가 이를 번복하기 위해 다른 조건을 제시했지만, A가 받아드리지 않는다면 의사협치가 되지 않았기에 법적인 효력이 생기지 않고 합의된 부분에서만 효력이 생기는 원리입니다.

만약 합의 사항을 번복한 세입자가 있다면 집주인은 어떻게 대응해야 할까요?

원칙적으로 계약 기간이 끝났음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 내보낼 때는 명도소송을 진행 해야 합니다. 같은 맥락에서 계약서상 계약 기간은 달라도 합의된 날짜에 세입자가 나가지 않고 버틴다면 계약이 끝난 후 버티는 경우와 같다고 볼 수 있습니다.

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따라서 합의된 계약 날짜를 지키지 않고 버티는 세입자에게도 명도소송을 진행하여 승소판결을 받고 이후에도 세입자가 계속해서 버틴다면 강제집행 절차를 진행해 세입자를 내보낼 수 있습니다.

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다만 일반적인 명도소송과 달리 합의 해지에 대한 명도소송은 주의해야 할 사항이 있습니다. 의사합치에 대한 증거를 남겨야 한다는 말입니다. 만약 의사합치에 대한 증거가 충분하지 않다면 법원에서는 계약서상 기간을 우선하기 때문에 집주인에게 분리하게 작용될 수 있습니다.

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의사합치에 대한 증거로는 합의 시 나눴던 통화녹취, 카톡, 문자메시지 등을 활용하는 방법이 있으며, 계약서상에도 합의에 대한 부분을 남기고 서명을 하는 것이 좋습니다.

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한편 세입자가 명도소송 과정에서 보증금 반환을 거부하며, 소송 진행을 어렵게 만드는 경우가 있어 이에 대한 대비도 필요합니다.

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집주인과 세입자는 동시이행관계에 있습니다. 즉 세입자는 계약이 끝날 때 집주인에게 집을 반환해야 하는 명도의무가 있지만, 집주인에게도 세입자에게 보증금을 반환해줘야 하는 의무가 발생합니다. 하지만 세입자가 소송절차를 어렵게 만들기 위해 보증금반환을 거부하는 사례가 생길 수 있는데요.

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이 경우 집주인은 공탁제도를 이용하는 방법이 있습니다. 공탁이란 보증금을 공탁기관에 맡기는 것을 말합니다. 다시 말해 세입자가 고의로 보증금을 받지 않고 있지만, 법률상 지정된 기관에 보증금을 임시로 맡김으로써 집주인은 보증금반환의무를 인정받을 수 있습니다.

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최근 언론 매체를 살펴보면 세입자 입장에서만 압덕 집주인을 상대하는 모습들이 자주 비춰지곤 합니다. 하지만 반대로 악덕 세입자들 때문에 마음 고생하는 집주인들의 사례도 많이 발생하고 있는데요.

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이 경우 혼자서만 고민하다간 적절한 대응 시기를 놓쳐 낭패를 볼 수 있습니다. 따라서 악덕 세입자를 내보내기 위한 명도절차는 본인보다는 법률전문가에게 의뢰해 문제를 해결하는 것이 현명한 판단이 될 수 있습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 무료전화상담 제도를 운영하고 있어 문제를 겪고 계신 집주인 분들에게 부담 없는 도움을 드리고 있습니다.

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