[실무연구자료] 범죄 저지른 세입자 명도소송할 때 주의할 점 3가지 > [명도소송 실무연구 - 엄정숙변호사의 법도 명도소송센터]
작성자 법도 명도소송센터
작성일 2023/01/19 (목)
ㆍ조회: 197  
[실무연구자료] 범죄 저지른 세입자 명도소송할 때 주의할 점 3가지

"계약 기간이 6개월 가량 남은 상황에서 세입자가 범죄를 저질러 교도소에 수감되었습니다. 문제는 세입자가 1년형을 선고받았는데 전세 계약은 6개월 후 끝난다는 겁니다. 이 경우 세입자가 더 이상 거주할 수 없는 상황이 되는데 제가 직접 짐을 빼내거나 명도소송을 해야하는 걸까요?"



세입자가 어느날 갑자기 수감, 입영, 사망 등의 이유로 부재인 경우 집주인들은 당혹감을 감추지 못합니다. 계약에 필요한 의사표시를 필요할 때 전달해야 하는데 세입자의 부재는 그것을 어렵게 만들기 때문입니다. 특히나 세입자가 범죄를 저질러 수감된 경우라면 세입자를 내보내는 게 쉽지 않고 임대한 부동산 이미지에도 타격이 클 것입다.


집주인이라면 당연히 월세나 전세 수입이 정상적으로 돌아가길 바라는 것이 기본입니다. 하지만 세입자가 범죄를 저질러 더 이상 임대차 관계를 지속하기 어려운 상황에서는 계약해지조차 쉬운일이 아닌데요. 이 경우 일반적인 명도소송 절차보다 집주인이 주의해야 할 점이 많습니다. 오늘은 그 대표적인 3가지 사항에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.





수감생활로 주거하지 않더라도

짐 함부로 빼낼 수 없어

세입자가 수감중일 때 집주인이 주의해야할 첫번째이자 실수할 수 있는 부분은 세입자의 짐에 함부로 손을 대서는 안된다는 점입니다.


이는 세입자가 꼭 범죄를 저지르지 않았더라도 오랜기간 부재중일 때 집주인이 저지를 수 있는 부분인데요. 계약 기간 중이라면 당연히 세입자의 집에 함부로 들어갈 수 없고 심지어 계약 기간이 끝났더라도 세입자의 주거지에 침입하여 짐을 빼낼 수 없습니다.


아무리 집주인 소유의 부동산이더라도 세입자가 스스로 짐을 빼내 명도의사를 밝히지 않았다면 법률상 세입자의 거주지이기 때문입니다. 만약 세입자가 수감 중이라 더 이상 거주하지 못해 집주인이 함부로 세입자의 집에 침입해 짐을 빼낸다면 주거침입죄나 재물손괴죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다.


따라서 이 같은 상황에서는 명도소송을 통해 승소 판결을 받은 후 강제집행 절차로 세입자의 짐을 빼내야 법률상 안전한 명도절차로 볼 수 있습니다.


계약해지 의사표시는

반드시 해야 명도소송 가능

범죄를 저지른 세입자를 내보내고자 명도소송과 강제집행 절차를 진행할 때도 선행되어야 할 절차가 있다는 사실을 명심해야 합니다.


명도소송은 계약이 해지되어야 만 제기할 수 있다는 전제조건이 있기 때문입니다. 다만 계약해지는 집주인 혼자서만 주장한다면 결코 성립될 수 없습니다. 다시 말해 계약의 상대방인 세입자가 이를 확인해야 법률상 성립으로 보기 때문입니다.



하지만 세입자가 수감 중이라 집주인의 계약해지 의사표시 내용 증명이 도달할 수 없다면 의사표시 공시송달을 이용하는 방법이 있습니다. 의사표시 공시송달이란 문서를 바을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 ㅇ낳는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원 규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차를 말합니다.


이러한 절차를 통해 정상적으로 해지 통보가 완료됐다면 이후부터 명도소송 절차를 밟을 수 있습니다.


묵시적갱신 조심

의사표시 기간 지켜야


마지막 집주인이 주의할 세번 째 사항은 계약해지 의사표시도 정해진 기간 안에 해야 한다는 점입니다. 주택 임대차보호법(이하 주임법)상 집주인은 세입자에게 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지에 관한 의사표시를 전달해야 한다고 규정하고 있습니다.


만약 이 기간을 지키지 않는다면 어떨까요? 주임법에는 해당 기간에 집주인이 세입자에게 해지표시를 하지 못할 경우에는 묵시적갱신이 된다고 규정하고 있습니다. 즉 세입자가 수감생활로 주거를 하지 못하더라도 계약해지 기간을 놓쳤다면 2년을 더 계약을 보장해야 하는 상황이 될 수 있다는 말입니다.


물론 현실에서는 이 같은 시기를 정확히 맞추는 게 쉽지 만은 않습니다. 이 경우 소송을 통해 임대차유지가 어려운 불가항력적인 상황임을 알리고 임대한 부동산에 대한 부정적인 이미지 등을 호소해 계약해지에 관한 긍정적인 판결이 나올 수 있도록 적극 대응해볼 수는 있습니다. 다만 법률상 임대차 해지 사유에는 속하지 않기 때문에 되도록이면 계약 해지 기간을 지켜 의사를 전달해야 합니다.


생각만큼 쉽지 않은 명도소송

전문가와 함께하라

명도소송은 쉽게 보면 내 소유의 부동산을 자신이 돌려받는 지극히 상식적인 행동입니다. 하지만 법률 관계는 그리 간단하지만은 않기 때문에 법률적인 전제조건과 이해관계를 지켜야 합니다.


다만 일반인들이 이 모든걸 판단하고 행동하기에는 어려움이 따릅니다. 그렇기에 이 같은 분쟁이 발생하면 혼자서 문제를 해결하기 보다 법률 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 되기도 합니다.



저희 법도 명도소송센터는 여러분들에게 빠르고 부담없는 도움을 드리기 위해 무료 상담전화 제도를 운영 중입니다. 전화상담만으로 상담료를 요구하는 다른 변호사 사무실과는 확실히 다르다고 말씀드리고 싶습니다.




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