"계약 기간이 6개월 가량 남은 상황에서 세입자가 범죄를 저질러 교도소에 수감되었습니다. 문제는 세입자가 1년형을 선고받았는데 전세 계약은 6개월 후 끝난다는 겁니다. 이 경우 세입자가 더 이상 거주할 수 없는 상황이 되는데 제가 직접 짐을 빼내거나 명도소송을 해야하는 걸까요?"

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세입자가 어느날 갑자기 수감, 입영, 사망 등의 이유로 부재인 경우 집주인들은 당혹감을 감추지 못합니다. 계약에 필요한 의사표시를 필요할 때 전달해야 하는데 세입자의 부재는 그것을 어렵게 만들기 때문입니다. 특히나 세입자가 범죄를 저질러 수감된 경우라면 세입자를 내보내는 게 쉽지 않고 임대한 부동산 이미지에도 타격이 클 것입다.

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집주인이라면 당연히 월세나 전세 수입이 정상적으로 돌아가길 바라는 것이 기본입니다. 하지만 세입자가 범죄를 저질러 더 이상 임대차 관계를 지속하기 어려운 상황에서는 계약해지조차 쉬운일이 아닌데요. 이 경우 일반적인 명도소송 절차보다 집주인이 주의해야 할 점이 많습니다. 오늘은 그 대표적인 3가지 사항에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자가 수감중일 때 집주인이 주의해야할 첫번째이자 실수할 수 있는 부분은 세입자의 짐에 함부로 손을 대서는 안된다는 점입니다.

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이는 세입자가 꼭 범죄를 저지르지 않았더라도 오랜기간 부재중일 때 집주인이 저지를 수 있는 부분인데요. 계약 기간 중이라면 당연히 세입자의 집에 함부로 들어갈 수 없고 심지어 계약 기간이 끝났더라도 세입자의 주거지에 침입하여 짐을 빼낼 수 없습니다.

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아무리 집주인 소유의 부동산이더라도 세입자가 스스로 짐을 빼내 명도의사를 밝히지 않았다면 법률상 세입자의 거주지이기 때문입니다. 만약 세입자가 수감 중이라 더 이상 거주하지 못해 집주인이 함부로 세입자의 집에 침입해 짐을 빼낸다면 주거침입죄나 재물손괴죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다.

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따라서 이 같은 상황에서는 명도소송을 통해 승소 판결을 받은 후 강제집행 절차로 세입자의 짐을 빼내야 법률상 안전한 명도절차로 볼 수 있습니다.

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범죄를 저지른 세입자를 내보내고자 명도소송과 강제집행 절차를 진행할 때도 선행되어야 할 절차가 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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명도소송은 계약이 해지되어야 만 제기할 수 있다는 전제조건이 있기 때문입니다. 다만 계약해지는 집주인 혼자서만 주장한다면 결코 성립될 수 없습니다. 다시 말해 계약의 상대방인 세입자가 이를 확인해야 법률상 성립으로 보기 때문입니다.

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하지만 세입자가 수감 중이라 집주인의 계약해지 의사표시 내용 증명이 도달할 수 없다면 의사표시 공시송달을 이용하는 방법이 있습니다. 의사표시 공시송달이란 문서를 바을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 ㅇ낳는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원 규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차를 말합니다.

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이러한 절차를 통해 정상적으로 해지 통보가 완료됐다면 이후부터 명도소송 절차를 밟을 수 있습니다.

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마지막 집주인이 주의할 세번 째 사항은 계약해지 의사표시도 정해진 기간 안에 해야 한다는 점입니다. 주택 임대차보호법(이하 주임법)상 집주인은 세입자에게 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지에 관한 의사표시를 전달해야 한다고 규정하고 있습니다.

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만약 이 기간을 지키지 않는다면 어떨까요? 주임법에는 해당 기간에 집주인이 세입자에게 해지표시를 하지 못할 경우에는 묵시적갱신이 된다고 규정하고 있습니다. 즉 세입자가 수감생활로 주거를 하지 못하더라도 계약해지 기간을 놓쳤다면 2년을 더 계약을 보장해야 하는 상황이 될 수 있다는 말입니다.

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물론 현실에서는 이 같은 시기를 정확히 맞추는 게 쉽지 만은 않습니다. 이 경우 소송을 통해 임대차유지가 어려운 불가항력적인 상황임을 알리고 임대한 부동산에 대한 부정적인 이미지 등을 호소해 계약해지에 관한 긍정적인 판결이 나올 수 있도록 적극 대응해볼 수는 있습니다. 다만 법률상 임대차 해지 사유에는 속하지 않기 때문에 되도록이면 계약 해지 기간을 지켜 의사를 전달해야 합니다.

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명도소송은 쉽게 보면 내 소유의 부동산을 자신이 돌려받는 지극히 상식적인 행동입니다. 하지만 법률 관계는 그리 간단하지만은 않기 때문에 법률적인 전제조건과 이해관계를 지켜야 합니다.

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다만 일반인들이 이 모든걸 판단하고 행동하기에는 어려움이 따릅니다. 그렇기에 이 같은 분쟁이 발생하면 혼자서 문제를 해결하기 보다 법률 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 되기도 합니다.

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저희 법도 명도소송센터는 여러분들에게 빠르고 부담없는 도움을 드리기 위해 무료 상담전화 제도를 운영 중입니다. 전화상담만으로 상담료를 요구하는 다른 변호사 사무실과는 확실히 다르다고 말씀드리고 싶습니다.

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