[실무연구자료] 명도소송 전 점유이전가처분은 필수! > [명도소송 실무연구 - 엄정숙변호사의 법도 명도소송센터]
작성자 법도 명도소송센터
작성일 2022/11/09 (수)
ㆍ조회: 714  
[실무연구자료] 명도소송 전 점유이전가처분은 필수!

"세입자가 계약 기간이 끝났는데도 불구하고 점포를 비워주지 않고 있습니다. 참다 못해 명도소송을 제기했는데요. 문제는 명도소송 중 세입자가 무단으로 다른 사람에게 점포를 넘겼다는 것입니다. 이 경우 건물주인 저의 동의가 없었었기 때문에 소송을 그대로 진행해도 되는지 궁금합니다"



명도소송 중 점유자를 무단으로 바꾸는 세입자가 등장하면서 마음 고생하는 집주인의 사례를 종종 볼 수 있습니다. 명도소송은 계약이 끝나거나 해지됐음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 집주인이 제기하는 소송이지만, 현 점유자가 세입자가 아니라면 상황은 간단치 않습니다.


흔하지 않지만 명도소송 전후로 건물주에게 임차한 목적물의 점유자가 달라 명도소송에 애를 먹는 경우가 있습니다. 이 경우 명도소송에서 승소 판결문을 받더라도 판결문에 명시된 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 판결문은 무용지물이 될 수 있습니다.


이에 이번 시간에는 명도소송 중 점유자가 세입자가 아닌 다른 사람일 경우 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알아보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.



소송 중 점유자가 바뀐 상황이라면?

명도소송을 제기하는 목적은 단순히 세입자에게 '나가라'라는 판결문을 받기 위함이 아닙니다. 충분한 퇴거 명령에도 세입자를 내보낼 수 없으니 법의 힘을 빌려 '강제집행'이라는 절차를 진행하기 위함입니다.


그런데 강제집행은 판결문에 명시된 임차목적물은 맞지만 점유인이 세입자가 아닌 다른 사람이라면 어떻게 될까요? 강제집행은 물리력을 행사해 세입자와 세입자의 집기를 임차목적물 밖으로 이동 시키는 법 절차인만큼 신중할 수 밖에 없다는 특징이 있습니다. 때문에 판결문에 명시된 당사자가 아닐 경우 법원의 집행관이라도 함부로 할 수 없게 되는 것입니다.


따라서 판결문에는 점유자가 세입자로 되어있지만 실제로는 다른 사람이 점유하고 있다면 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.


이 같은 상황을 방지하려면?

만약 아직 명도소송을 제기하지 않았지만, 세입자의 무단 전대가 우려스럽다면 어떤 조치가 필요할까요? 이 경우 이미 소송에서 판결문이 나온 상황보다 훨씬 쉬운 판단이 가능합니다.


명도소송 중 무단 전대를 사전에 방지할 수 있는 상황이기 때문입니다. 명도소송 중 무단전대를 방지할 수 있는 방법에는 점유이전금지가처분 절차가 있습니다.



점유이전금지가처분이란 소송 기간 동안 세입자는 점유자를 다른 사람으로 바꿀 수 없다는 가처분을 뜻합니다. 즉 세입자가 제3자에게 부동산명의를 넘기거나 변경하지 말라는 취지의 가처분 절차를 말합니다.


점유이전금지가처분 신청이 완료되면 세입자가 명도소송 중 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 해당 계약은 무효가 되며, 강제집행 절차도 큰 문제 없이 진행할 수 있습니다.

계약자와 현 점유자가 다른 상황이라면


한편 계약 기간부터 계약자와 현 점유자가 다른 상황을 이미 건물주가 인지하고 있는 경우는 어떨까요. 가령 건물주와 계약을 맺은 세입자는 따로 있지만, 세입자의 아들이 점유자로 점포 운영을 하고 있었던 경우를 말합니다.


만약 해당 사례에서 명도소송이 필요한 상황이 생긴다면 도대체 누구를 상대로 명도소송을 제기해야 하는지 혼란스럽다는 의견이 많은데요.


우선 건물주는 계약 당사자인 세입자뿐 아니라 현 점유자인 아들까지도 특정해 명도소송을 진행하면 됩니다. 명도소송은 주로 세입자를 피고로 특정해 진행되는 경우가 많지만, 전대차사업자, 공동명의 사업자 등의 세입자와 점유자 관계가 여럿일 계약에서는 피고 특정도 여러명으로 진행해야 합니다.


명도소송, 쉽지 않기에

법률 전문가가 필요하다


앞서 언급한 바와 같이 명도소송은 어느 한쪽의 의견을 들어준다는 측면에서 다른 소송과 비슷해 보이지만, 이를 토대로 진행될 강제집행이 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 아무래도 법의 힘을 빌려 강제로 상대방의 점유권을 박탈해야 하기 때문에 더 신중하고 까다로운 절차가 될 수 밖에 없습니다.


따라서 명도소송은 강제집행에 들어갈 때까지 절대 마음을 놓을 수도, 방심할 수도 없는 소송이라고 말씀드리고 싶고 때문에 법률 전문가와 함께 하는 것이 가장 현명한 방법입니다.


저희 법도 명도소송센터는 무료 상담전화 제도를 운영하고 있어 시작부터 부담없는 진행이 가능합니다. 또한 다른 변호사 사무실에서 꺼리는 강제집행 절차까지도 저희 직원이 직접 현장에 방문해 의뢰인 분들의 수고를 덜어드리고 있습니다.



뿐만 아니라 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 고객님의 요청 시 명도소송과 관련된 상세 자료도 보내드리고 있으니 많은 이용 바랍니다.



홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 쉽게 찾을 수 있습니다.

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