"세입자가 임차한 점포에 무단으로 구조 변경을 시도하려다 건물 외벽에 금이 가는 훼손이 발생했습니다. 저는 당장 점포를 빼라며 임대차 계약 해지를 요구했습니다. 그러자 세입자는 지금까지 임대료를 꼬박꼬박 냈고 훼손부분은 보상을 해주겠다며 계약해지가 부당하다고 맞서고 있습니다. 명도소송을 진행해 세입자를 내보내고 싶은데 세입자가 고의로 낸 건물 훼손도 소송을 제기할 근거가 될 수 있나요?"

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세입자가 계약 기간 중 건물 일부를 훼손하여 건물주가 마음고생하는 경우가 종종 발생합니다. 세입자는 계약이 끝날 때 임차한 목적물을 원래 상태로 잘 보존하여 건물주에게 다시 돌려줄 의무가 있습니다. 그런데 계약 기간 중 고의로 낸 훼손 사실이 생긴다면 상황은 복잡해 집니다.

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임대차 계약에서 흔히 아는 명도소송은 세입자가 계약 기간을 지키지 않았거나 월세를 연체한 경우 제기하는 소송으로 인식되고 있습니다. 때문에 그외 상황은 명도소송의 근거로 미처 생각하지 못하는 경우가 많은데요. 하지만 계약 기간 중 세입자의 잘못으로 생긴 임차목적물의 훼손은 단지 손해를 물어준다고해서 끝나는 사안이 아니라는 점을 명심해야 합니다.

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따라서 오늘은 임대차 기간 중 세입자가 임차한 건물에 고의로 훼손을 시킬 경우 임대차 해지 사유가 되는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자가 계약 기간 중 고의나 중대한 과실로 건물에 훼손이 생긴다면 이는 임대차 해지 사유로 충분합니다. 특히나 건물주에게 동의를 구하지 않고 진행한 구조변경이나 기타 공사로 인해 부동산 자체에 피해가 있었다면 건물주는 계약 해지를 제기할 수 있습니다. 이는 건물 전체가 아니더라도 임차한 점포내에 심각한 훼손이 발생해도 마찬가지입니다.

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이 경우 세입자는 건물주의 계약해지 통보에 따라 임차한 부동산을 건물주에게 반환해야 하며, 이에 불응할 경우 건물주에게 명도소송까지 당할 수 있습니다. 이 뿐 아니라 건물 훼손은 명도소송으로 끝나지 않습니다. 그 피해를 복구하려면 손해배상까지 해줘야 합니다. 따라서 건물 훼손으로 인한 명도소송에서는 세입자를 상대로 손해배상청구소송까지 같이 진행되는 경우가 많습니다.

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다만 건물의 훼손을 판단할 때는 고의성 여부를 따지는 것도 중요하지만 그 피해 규모도 잘 판단해야 합니다. 세입자가 단순 소모품을 파손할 경우나 경미한 훼손일경우 명도소송을 제기하기에는 계약해지 사유가 불충분하여 법원에서 기각될 확률이 크기 때문입니다. 이 때는 세입자가 손해를 배상하는 것으로 합의 하는 것이 좋습니다.

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세입자의 고의적 훼손은 명도소송 뿐 아니라 갱신요구권까지 위태롭게 합니다. 원칙적으로 갱신요구권은 건물주가 보장해야 할 의무입니다. 다만 정당한 사유가 발생하면 건물주가 이를 거부할 수 있는데요.

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상가건물 임대차보호봅(이하 상임법) 제10조 제1항 5호에는 임차인(세입자)이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우' 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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해당 규정 주목할 부분은 고의성 여부와 함께 중대한 과실을 언급하고 있습니다. 과실이란 '부주의나 태만으로 인하여 어떤 결과의 발생을 미리 내다보지 못할 일'을 뜻합니다.

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즉 꼭 고의가 아니더라도 세입자의 부주의나 행동으로 발생한 훼손도 임대차 보호법 상 위법에 해당할 수 있다는 말입니다. 따라서 가스설비 및 전기설비를 다루는 점포에서 평소 설비 점검을 제대로 하지 않아 화재가 발생했다면 임대차 계약해지 사유와 갱신요구권 거부도 당할 수 있습니다.

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세입자의 잘못으로 인한 건물 훼손은 세입자가 나갈 때 신규 세입자에게 받을 권리금에도 영향이 생깁니다. 권리금을 회수 없는 규정은 상임법 제10조 제1항 각호로 규정되어 있는데요. 해당 규정은 갱신요구권을 행사하지 못하는 규정을 인용한 것으로 세입자가 건물을 훼손할 경우 갱신요구권을 사용할 수 없는 것처럼 권리금 회수도 하지 못하는 것입니다.

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결론적으로 계약유지, 갱신요구권, 권리금 회수 등은 세입자가 지켜야 할 의무사항을 준수했을 때 주어지는 권리로 세입자로 인한 건물 훼손은 세입자로서의 의무위반이기 때문에 권리가 주어지지 않는다는 원리로 생각하시면 됩니다.

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명도소송은 단순히 세입자를 내보내기 위한 단순한 소송은 아닙니다. 비용과 기간이 생각만큼 간단치 않으며 첨예한 대립이 생길 경우 피말리는 법적 공방이 일어날 수 있기 때문입니다.

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따라서 혼자서 셀프 소송을 진행한다는 건 쉽지만은 않은 일입니다. 따라서 명도소송을 제기할 때는 우선 법률 전문가에게 조언을 구하고 변호사를 선임해 진행하는 것이 기간과 비용을 아낄 수 있는 지름길입니다.

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저희 법도 명도소송센터는 무료 상담전화 서비스를 운영하고 있어 부담없는 시작을 맞이할 수 있으며, 다른 변호사 사무실에서 꺼리는 강제집행 절차도 도와드리고 있습니다.

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또한 홈페이지를 통해 명도소송 관련 법률 콘텐츠를 제작/ 배포해 드리고 있으니 이 부분을 먼저 참고하신 후 상담을 신청하시면 더 효력적인 일처리가 가능할 것입니다.

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