"결혼전부터 집을 매입하여 일정 기간동안 전세를 놓았습니다. 문제는 결혼을 앞두고 있어 세입자를 내보내고 제가 실거주를 하려고 하니 세입자가 거부한다는 겁니다. 법률상 집주인의 실거주는 보호가 된다고 알고 있습니다. 하지만 세입자가 저렇게 당당하게 나오니 당황스럽습니다. 명도소송이라도 해서 내보내고 싶은데 법적으로 문제 없는지 궁금합니다."

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집주인의 실거주를 두고 세입자와 마찰을 빚는 일이 심심치 않게 발생하고 있습니다. 집주인은 세입자의 주거에 대한 권리를 최대한 보장해줘야 합니다. 반면 세입자 역시 집주인에게 실거주 사유가 생기면 이에 따라야 하는데요. 다만 집주인의 실거주 사유에도 명도소송이 되지 않는 경우가 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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집주인은 세입자가 위법한 행동을 하지 않는 한 계약서상 기간을 지켜줘야 합니다. 다만 실거주 사유 발생 시에 따라서만 법률상 집주인의 점유권리를 인정해주고 있습니다. 만약 세입자가 집주인의 실거주 통보에 따르지 않는다면 집주인은 명도소송까지 진행할 수 있는 권한이 생기는 셈인데요.

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하지만 이 경우 집주인이 명심해야 한 부분은 실거주 사유에도 소송을 제기할 수 없는 3가지 상황이 존재한다는 것입니다. 오늘은 이에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조의3 제1항 8호에는 '임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 세입자의 갱신요구권을 거절해도 정당한 사유로 규정하고 있습니다.

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즉 집주인 본인이나 집주인의 부모 및 자녀가 실제 거주의사가 있다면 입자의 갱신요구권을 거부해도 문제가 없다는 말입니다. 세입자의 갱신요구권은 세입자가 위법한 행동을 하지 않는 이상 집주인이 반드시 지켜야 하는 강행규정입니다.

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그런데도 집주인의 실거주 의사는 이보다 앞선 규정이라고 볼 수 있는데요. 만약 세입자가 이를 거부하고 계속 버틴다면 계약해지 와 명도소송을 제기할 근거가 되는 것입니다. 하지만 아래 3가지 상황에서는 아무리 집주인의 실거주 사유에도 명도소송을 제기하기가 어렵습니다.

실거주 전 세입자를 받는 계약을 살펴보면 집주인이 실거주 전까지 어느정도 기간이 남아 세입자를 받는 경우가 많습니다. 지금 당장 들어가기엔 경제적인 부담이 있고 그 기간 동안 보증금이나 월세를 받기 위한 목적이 크기 때문인데요. 이러한 이유에 장기 계약보다 단기 계약을 선호합니다.

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그러나 이 경우 집주인이 실거주를 통보하더라도 문제가 될 수 있습니다. 대표적으로 2년 미만의 단기 계약입니다.

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주임법 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인(세입자)은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 집주인이 실거주 전 짧은 단기 계약이라도 법률상 세입자에게 2년의 거주 기간을 보장해야 한다는 말입니다. 가령 집주인이 1년 후 실거주를 위해 그전에 세입자를 받아 계약 했다고 가정해 봅시다.

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분명 계약서상에 1년이라고 명시하였고 세입자도 이를 인지했음에도 1년 후 세입자가 2년을 마저 채워 살겠다고 통보하여도 법률상 문제가 되지 않는다는 것입니다.

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집주인의 실거주 통보는 세입자의 갱신요구권을 무시할 만큼 강력한 권한을 지니지만 법률상 보호된 기간안에서는 행사가 어렵다는 사실을 명심해야 합니다. 설령 계약서상 명시된 내용이더라도 주임법은 강행규정이기 때문에 법률을 앞설 순 없습니다.

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따라서 단기 계약의 경우 법률로 명시된 2년이 끝날때까지는 집주인이 실거주 통보로 세입자를 내보낼 수 없으며 더 나아가 명도소송까지도 진행할 수 없습니다.

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주택 임대차에서 최초 계약 기간이 끝나가면 세입자는 갱신요구권을 사용하거나 묵시적 갱신 형태로 계약이 연장되는 경우가 많습니다.

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집주인 역시 세입자와 계약을 계속 이어가고 싶다면 이에 동의하거나 묵인하여 연장되도록 할텐데요. 문제는 이미 계약이 연장된 상태에서 갑자기 실거주를 통보하는 경우가 심심치 않게 발생한다는 것입니다.

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주임법 상에는 세입자가 갱신요구권을 사용하거나 묵시적 갱신일 경우 그 전 계약과 동일한 계약 기간으로 봐야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 최초 계약이 2년이였으니 갱신된 계약도 2년을 보장해야 한다는 말입니다.

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하지만 계약 갱신으로 인한 기간이 아직 끝나지 않았음에도 집주인이 실거주를 통보한다면 법률상 타당하지 않는 주장이 되어 세입자가 이를 거부하더라도 문제가 되지 않습니다.

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한편 법률상 문제 없는 실거주 통보를 하려면 무엇보다 통보 시기를 잘 준수해야 합니다. 앞서 언급한 단기계약 및 갱신된 이후 실거주 통보 문제가 법률상 효력이 있는 시기를 준수하지 않았기 때문에 발생합니다.

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주임법 제6조에는 '임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절의 통지나 계약조건의 변경을 해야 한다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 실거주로 인한 갱신거절 통보를 하려면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전부터 해야 한다는 뜻입니다. 만약 이 기간보다 지키지 않는다면 계약이 갱신돼 버리거나 계약 해지 효력이 발생하지 않기 때문에 실거주 통보가 무용지물이 될 수 있어 주의해야 합니다.

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오늘 사례에서 볼 수 있듯이 명도소송은 법률상 근거와 타이밍이 맞지 않다면 성립될 수 없습니다. 따라서 법률에 대해 정보가 부족한 일반인 분들이 명도소송을 진행하실 때는 자의적 판단보다는 법률전문가를 찾아 도움을 청하는 것이 문제를 더 빠르고 쉽게 해결할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 무료 상담전화 서비스를 운영하고 있어 상담의 문턱을 낮췄습니다. 뿐만 아니라 홈페이지를 통해 명도소송과 관련된 법률정보를 누구가 쉽게 이해할 수 있도록 제작/ 배포해 드리고 있으니 참고해 주시기 바랍니다.

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