[실무연구자료] 빚을 많이 진 세입자, 채권자는 집주인 대신 대위명도소송 할 수 있어 > [명도소송 실무연구 - 엄정숙변호사의 법도 명도소송센터]
작성자 법도 명도소송센터
작성일 2022/09/14 (수)
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[실무연구자료] 빚을 많이 진 세입자, 채권자는 집주인 대신 대위명도소송 할 수 있어

"지인이 오랫동안 제 돈을 갚지 않고 있습니다. 알아본 바로는 유일한 재산이 전세금이라고 합니다. 문제는 지인이 돌려받을 전세금에서 채무를 해결하려고 했는데 계약 기간이 끝났음에도 나가지 않고 있다는 겁니다. 어렵게 집주인과 연락이 닿아 명도소송이라도 해서 세입자를 내보내 달라고 부탁하니 집주인 역시 소송까지는 생각하지 않고 있습니다. 혹시 제가 집주인 대신 세입자를 내보내 전세금을 받을 방법은 없을까요?"





집주인은 세입자에게 임대차 해지 사유가 발생했음에도 버틴다면 명도소송을 제기할 권한이 있습니다. 그런데 집주인이 명도소송을 할 생각이 없고 임대차 계약 관계와 무관한 세입자의 채권자가 전세금에 대한 채무 관계를 주장한다면 상황은 간단치 않습니다.



흔한 경우는 아니지만 빚을 많이 진 세입자라면 남아 있는 재산이 전세금 하나인 경우가 있습니다. 이럴 땐 채권자들이 세입자가 돌려받을 전세금에서라도 채무 관계를 정리하고 싶어하는데요.



하지만 채무에 문제가 있는 세입자들은 자신의 전세금에 영향이 있을까 전세 기간이 끝나도 집주인에게 집을 인도하지 않는 경우가 발생합니다. 만약 이럴 때 집주인마저 명도소송에 대한 계획이 없다면 채권자들의 마음은 애가 탈텐데요. 오늘은 집주인이 명도소송을 하지 않아도 채권자가 대신 명도소송을 할 수 있는 방법에 대해 소개해 드리겠습니다.



본문을 살펴보기 앞서 해당주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.





전세금에 대한 채권압류부터 해라

전세금반환에 대한 채권관계는 우선 집주인과 세입자입니다. 다시 말해 전세기간이 끝나면 집주인은 임대차 계약서상 세입자에게 돌려줘야 한다는 말입니다.



다만 채무 문제가 있는 세입자라면 채권자가 세입자의 전세금 채권을 가져오고 싶어하는 경우가 있습니다. 이럴 땐 우선 세입자의 채권자가 집주인을 제3채무자로 해서 채권압류 및 추심명령을 신청하여 세입자가 집주인에게 전세금을 모두 돌려받지 못하도록 해야 합니다.



채권압류 및 추심명령은 전세 기간이 끝나면 세입자가 집주인에게 요구하는 전세금반환청구권에 대해 채권자가 압류를 하여 압류된 금액만큼 집주인이 세입자에게 지급하지 못하게 하고 압류된 금액을 채권자에게 지급하기 위한 절차입니다.



이를 악용해 세입자가

집을 빼주지 않으면?

만약 채권압류 및 추심 절차로 세입자가 자신의 전세금이 압류되었다는 사실을 인지해 집을 인도하지 않았다면 어떨까요? 이럴 땐 두가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 집주인이 명도소송을 제기하는 것입니다. 전세 기간이 끝났음에도 집을 인도하지 않는 일반적인 명도절차와 같다고 보시면 됩니다.



반면 집주인이 명도소송에 대한 의지가 없다면 어떨까요? 지금 당장 세입자도 구하기 힘들고 굳이 소송비용까지 들여가며 소송을 진행하고 싶지 않을 수도 있기 때문입니다.



하지만 채권자가 채권압류 및 추심명령까지 진행했다면 집주인을 대신해서 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 수 있습니다. 이를 대위 명도소송이라고 합니다.



쉽게 설명해 드리면 세입자에게 돈을 빌려준 채권자가 세입자의 전세금으로 채무를 변제하고자 할 때 건물주를 대신해 진행하는 명도소송입니다. 이후 채권자는 세입자가 돌려받을 전세금에서 채권을 회수할 수 있습니다.



판결 이후 강제집행 절차가 남아 있다

대위 명도소송은 소송을 진행하는 주체가 다를 뿐 이후 절차가 일반적인 명도소송과 크게 다르지 않습니다. 즉 명도소송에서 승소 판결이 나오면 세입자를 확실히 내보내기 위해 강제집행 절차를 거쳐야 한다는 말입니다.





강제집행 신청 역시 일반적인 경우와 동일하게 법원 집행관실에서 진행하면 되는데요. 다만 채권자가 집주인 대신 명도소송을 진행했으니 강제집행 신청 역시 채권자가 진행하게 됩니다.



이후 세입자의 짐이 모두 반출되고 집주인에게 부동산 인도가 완료되면 집주인은 채권자에게 압류권 채권금액만큼 지급할 의무가 발생되는 것입니다. 다시 말해 세입자가 집주인에게 부동산을 인도하면 전세금을 돌려주는 동시이행관계와 동일하다고 보시면 됩니다.

대위 명도소송 역시

임대차 해지 사유가 발생해야 한다

대위 명도소송은 소송을 제기하는 원고만 다를 뿐 소송을 제기하는 절차나 근거는 일반적인 명도소송과 다르지 않습니다. 즉 아무리 세입자와 채권 관계에 있더라도 세입자가 계약 기간이 많이 남아있고 집주인에게 잘못을 저지르지 않았다면 집을 비워줄 의무가 없다는 것입니다.



따라서 대위명도소송을 진행하기 위해서는 집주인과 세입자 간 맺은 전세 기간이 어느정도 남아 있는지 임대차 계약서상 세입자가 위법한 행위를 하지 않았는지 잘 고려해 진행하는 것이 좋습니다.



이 같은 이유는 세입자는 채권자에게 돈을 갚지 않았다는 잘못을 저질렀지만, 제3자인 집주인은 계약 기간이 끝나지 전까지 전세금을 돌려줄 의무가 없기 때문입니다.



명도소송도

경험 많은 변호사 사무실과 함께

지금까지 집주인 대신 채권자가 명도소송을 진행하는 대위 명도소송에 대해 살펴보았습니다. 명도소송은 단순히 건물주나 집주인이 잘못을 저지른 세입자를 내보낸다는 기본 원리에서 벗어나 오늘 주제와 같이 복잡한 경우도 많습니다.



특히나 명도소송을 제기하는 목적인 강제집행에서 애를 먹는 경우가 특히 많은데요. 기존의 변호사 사무실은 명도소송까지는 잘 도움을 주지만 강제집행 절차는 나몰라라 하기 때문입니다.



하지만 저희 법도 명도소송센터는 초기에 진행하는 내용증명부터 명도소송의 열매라고 볼 수 있는 강제집행까지 하나하나 성심성의 껏 의뢰인분들을 도와드리고 있습니다.





심지어 무료상담 전화 서비스를 시작하여 상담의 문턱까지 낮춰드리고 있습니다. 처음부터 상담받기가 어렵거나 부담이 되신다면 홈페이지를 통해 누구나 쉽게 이해할 수 있는 명도소송 관련 법률 콘텐츠를 제작/ 배포해 드리고 있으니 많은 이용바랍니다.





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