"세입자가 3기 이상 임대료를 내지 않아 명도소송 후 승소판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하여 안전하게 점포를 돌려받은줄 알았는데 세입자가 다시 재침입을 했다는 겁니다. 생각 같아선 세입자를 끌어내고 싶습니다. 이럴 땐 명도소송을 다시 해야 하는건지 강제집행을을 다시 해야하는건지 알고 싶습니다"

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강제집행 후에도 막무가내인 세입자의 행동에 마음고생 하는 건물주들이 종종 있습니다. 세입자가 임대차 해지 사유에 해당하는 위법행위를 저지른다면 건물주는 명도소송을 진행하고 승소 후에는 강제집행을 신청할 권을 얻게됩니다. 하지만 강제집행 후에도 세입자가 불법으로 점포에 재침입한다면 상황은 간단치 않은데요.

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오늘은 명도소송 승소 후 강제집행까지 진행하였는데 세입자가 재침입할 경우 건물주는 어떻게 대처해야하는지 살펴보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제와 관련된 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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건물주는 세입자에게 건물을 임대하든 안하든 소유권은 건물주 자신에게 있습니다. 다만 세입자에게 임대한 후에는 점유권이 세입자에게 이전되기 때문에 법적인 명도절차를 진행하기 전까지는 아무리 건물주라도 세입자에게 임대한 점포에 함부로 들어가거나 짐을 빼내는 행동을 할 수 없습니다.

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따라서 명도소송을 진행하여 승소 판결 후 강제집행 절차를 밟아야 안전한 인도가 가능한데요. 하지만 해당 절차까지 진행하기 위해서는 상당한 기간과 비용이 소요되기 때문에 건물주의 마음 고생은 이만 저만이 아닙니다.

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우여곡절 끝에 강제집행을 통해 세입자를 내보냈다면 건물의 점유권은 건물주에게로 넘어가게 됩니다. 만약 강제집행 후에도 세입자가 재침입을 했다면 점유권이 사라졌기 때문에 위법한 행동이라고 볼 수 있습니다.

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강제집행이 완료된 후에는 세입자는 더 이상 세입자가 아닙니다. 점유권을 상실했기 때문입니다. 그저 불법 침입이나 불법 점유자입니다. 따라서 불법 침입한 세입자에게 형사상 책임을 물을 수 있습니다.

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세입자의 이러한 행위는 형법 제140조의 2에 규정된 부동산강제집행효용침해죄로 볼 수 있는데요. 부동산강제집행효용침해죄란 '강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해함으로써 성립하는 범죄'입니다.

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즉 강제집행으로 부동산이 건물주나 집주인에게 인도됐음에도 세입자였던 사람이 다시 해당 부동산에 불법으로 침입하여 강제집행 효력을 부정하는 범죄 행위라는 겁니다.

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해당 법규는 민사사항 위법이 아닌 형사법에 규정된 범죄기 때문에 건물주는 형사 고소를 진행하시면 됩니다.

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세입자가 강제집행에 굴복하여 불법으로 해당 건물에 재침입을 했기 때문에 건물주는 강제집행을 재신청할 수 있습니다. 다만 여기서 주의해야 할 점은 초기 강제집행 신청 전처럼 건물주가 직접 세입자를 끌어내거나 짐에 손을 댔다간 역으로 위법한 행위가 될 수 있음으로 반드시 법절차를 따르셔야 합니다. 건물주는 강제집행을 진행했던 집행관 실에 문의 후 강제집행 재신청을 진행하시는 것이 현명합니다.

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강제집행을 재신청하기 위해서는 판결문이 필요합니다. 그런데 이미 판결문을 통한 강제집행을 신청했던 터라 과연 이 판결문이 유용한가에 대해 걱정하실텐데요. 판결문에는 부동산 특정과 당사자 특정이 되어 있기 때문에 불법으로 침입한 기존 세입자에 대해 다시 강제집행을 신청할 권한이 있습니다.

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뿐만 아니라 소유권에 기한 판결은 소멸시효가 영구적이기 때문에 걱정할 필요는 없습니다. 그런데 강제집행을 다시 신청하기 전 앞서 설명한 대로 세입자의 행위는 범죄행위기 때문에 형사 고소만으로 대부분 해결됩니다.

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다시 말해 강제집행으로 점유권이 사라진 세입자는 세입자가 아니므로 아무런 권리가 없는 사람이 무단으로 침입한 것과 같다는 의미입니다. 이러한 행위는 징역형까지도 가능한 범죄기 때문에 불법을 저지른 세입자에게 형사상 책임에 대한 주의를 주고 그런데도 버틴다면 형사고소부터 진행하는 것이 좋습니다.

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형사고소가 꺼려지지만, 빠르게 세입자를 내보내고 싶다면 상황에 따라 명도단행가처분 절차도 고려해볼만 합니다.

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명도단행가처분은 세입자로부터 부동산을 신속히 인도받아야 하는 사정이 있는 경우 법원의 승인에 의해 부동산을 인도받는 가처분 절차입니다.

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즉 건물주가 소유자로서 빠르게 건물을 되찾지 못할 때 손실이 예상되는 상황 또는 불법으로 인한 긴급한 조치가 필요한 사유가 있을 때 법원의 판단이 내려지게 됩니다.

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다만 명도단행가처분은 법원에서 매우 까다롭게 판단하기 때문에 다른 절차를 먼저 진행한 후 최후의 수단으로 진행하는 것이 좋습니다.

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오늘 주제는 수도권에서는 흔히 발생하는 문제는 아닙니다. 하지만 명도소송과 강제집행 집행이 완료되기 까지 대립이 극으로 치닫는 경우가 많아 건물주 입장에서는 마음고생이 이만저만이 아닐텐데요.

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문제가 발생한다면 혼자서 전전긍긍하는 것보다는 빠르게 법률전문가를 찾아 도움을 구하셔야 손쉽게 문제 해결을 위한 지름길이라는 점을 명심하셔야 합니다.

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저희 법도 명도소송센터는 상담의 문턱을 낮추기 위해 무료 법률상담 전화 서비스를 운영하고 있습니다. 또한 누구나 쉽게 이해할 수 있는 법률 콘텐츠를 홈페이지를 통해 배포해 드리고 있으니 먼저 홈페이지를 방문하신 후 명도소송에 관련된 법률을 이해하신 후 상담을 신청해 주시면 더욱 효율적인 상담이 가능합니다.

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