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[실무연구자료] 세입자의 아들이 거주중인 집.. 명도소송 시 아들까지 특정해야
"세입자가 월세를 오랫동안 연체하여 명도소송을 제기하려고 합니다. 문제는 임대차 계약 당시 세입자 혼자만 들어와 거주하기로 해놓고 현재는 기존 세입자가 아닌 세입자의 아들이 거주중이라는 겁니다. 이 경우 명도소송을 제기할 때 임대차 계약서에 명시된 세입자를 상대로 해야하나요? 아니면 현 점유자인 아들을 상대로 해야 하나요?"
명도소송 시 세입자 특정을 두고 혼란을 겪는 집주인들이 종종 있습니다. 명도소송은 기본적으로 계약 당사자를 소송의 피고로 특정하여 진행하게 됩니다. 그러나 임대차 계약 당시 세입자 아닌 다른 사람이 해당 주택에 들어와 거주하고 있다면 상황은 간단치 않습니다. 그래서 오늘은 계약 당사자와 점유자가 다를 때 명도소송을 어떻게 진행해야 하는지 살펴보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
주택 명도소송에서 세입자가 잘못을 저질렀을 때는 계약 당사자인 세입자 1인만 특정하여 소송을 진행하는 경우가 많습니다. 대부분 주택 임대차보호법(이하 주임법) 제3조 제1항에서 규정하고 있는 '주민등록'이라는 대항요건을 갖췃다면 계약 당사자인 세입자 뿐 아니라 그 가족들까지 세입자로서의 대항력을 갖췃기 때문입니다. 즉 주민등록 상 함께 거주하는 가족이라면 이미 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 하나의 공동 세입자로 볼수 있다는 말입니다. 따라서 세입자 가족 구성원 모두를 굳이 명도소송에서 피고로 특정하지 않더라도 법률상 문제가 없습니다.
반면 독립된 세대의 자녀가 부모의 집을 점유 중이거나 세입자의 지인이 해당 주택을 점유 중이라면 어떨까요? 이때도 문제의 점유자가 해당 주택에 주민등록을 완료했는지, 안했는지를 따져보면 됩니다. 만약 위의 경우와 달리 주민등록을 하지 않은 상태라면 집주인은 명도소송을 제기할 때 계약 당사자인 세입자와 현 점유자를 동시에 피고로 특정해야 합니다. 이는 세입자와 혈연 관계에 있는 가족이라도 마찬가집니다. 가족이라도 현 주택에 주민등록이 되지 않은 독립세대 구성원이라면 집주인에게는 그저 불법 점유자일 뿐입니다. 따라서 이 경우에도 계약 당사자와 현 점유자를 동시에 피고로 특정해야 합니다.
그렇다면 명도소송에서 당사자 특정이 중요한 이유는 무엇일까요? 명도소송을 제기할 때 기본적으로 임대차 계약서상 명시된 세입자를 상대로 명도소송을 진행해도 문제는 없습니다. 다만 강제집행 시 현재 점유자가 다르다면 법 집행이 어렵다는 문제가 발생합니다.
예를 들어 집주인인 A씨를 상대로 명도소송을 진행해 승소 판결을 받고 강제집행까지 진행했다고 가정해 보겠습니다. 법원 집행관이 강제집행을 위해 해당 주택을 방문하니 A씨가 아닌 B씨가 점유하고 있다면 강제집행을 할 수 없다는 말입니다. 강제집행은 명도소송의 판결문에 명시된 부동산 목적물과 당사자를 토대로 집행되는 것이 원칙입니다. 그런데 판결문에 나온 당사자와 현 점유자가 달라졌다면 법원의 집행관은 집행을 하지 않고 다시 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.
명도소송에서 승소 후 강제집행을 할 때 현 점유자는 중요한 요소가 됩니다. 앞서 언급한 바대로 명도소송에서는 세입자를 특정해 승소판결이 나왔지만, 강제집행 시 점유자가 다르다면 무용지물이 되기 때문입니다. 사실 실무에서는 명도소송을 진행할 때 이러한 이유에서 점유이전금지 가처분 절차를 함께 진행하는 경우가 대다수입니다. 점유이전금지 가처분이란 법원이 세입자에게 명도소송 중 다른 사람에게 해당 부동산에 대한 점유권을 넘기지 말라는 가처분 절차를 뜻합니다. 점유이전금지 가처분이 완료된 후에는 세입자가 불법으로 다른 사람에게 점유를 넘긴다고 하더라도 강제집행 시 문제 없이 인도절차를 진행할 수 있습니다.
명도소송은 소송 자체로 의미가 크지 않은 경우가 많습니다. 명도소송에서 패소했음에도 버티는 세입자들이 종종 있기 때문인데요. 하지만 외외로 많은 변호사 사무실들은 명도소송까지 도와줄뿐 가장 중요한 강제집행은 신경써주지 않은 경우가 있습니다. 명도소송을 제기하는 이유는 집주인이나 건물주들이 세입자에게 부동산을 인도받기 위한 소송인데 강제집행을 신경써주지 않는다면 허사가 될 수 있습니다. 저희 법도 명도소송센터는 소송 전 세입자에게 심리적 압박을 가하는 내용증명부터 변호사 사무실들이 꺼려하는 강제집행까지 모든 과정을 도와드리고 있습니다. 그 첫 시작이라고 볼 수 있는 법률상담마저 무료상담전화 서비스를 통해 명도소송의 문턱을 낮춰드리고 있습니다.
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