"실거주를 희망하는 집주인입니다. 전세 기간 종료가 다가와 세입자에게 실거주를 사유로 계약 갱신 거절을 통보하려고 했습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않고 집 안에 인기척도 없다는 겁니다. 사실 몇 개월 전부터 인기척이 없었던 상황입니다. 전세 계약이라 밀린 월세는 없지만 계약 기간이 끝나가는데 실거주를 사유로 명도소송을 진행할 수 있나요?"

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주택 임대차에서 계약 기간 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자는 계약 연장이나 변경에 관해 의견을 나눌 수 있습니다. 하지만 계약 당사자 중 한명인 세입자가 연락두절로 집주인의 요구를 들을 수 없다면 상황은 간단치 않습니다. 오늘은 집주인이 실거주를 통보하려는데 세입자가 연락을 받지 않는다면 어떻게 대처해야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제와 관련된 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조 제1항에는 '임대인(집주인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의(구법 1개월 전) 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절이나 계약 조건 변경 등의 통지를 해야 한다'고 규정하고 있습니다.

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즉 집주인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 변경에 대한 내용을 통지해야 하며, 세입자도 마찬가지로 통지해야 한다는 말입니다. 만약 서로 간 계약에 대해 통지가 없었다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다시 말해 묵시적 계약 갱신이 된다는 뜻입니다.

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집주인이 세입자와 계속 계약을 연장하길 원하거나 전, 월세를 증액할 계획이 없다면 문제가 되지 않지만 집주인이 실거주나 전, 월세 증액 계획이 있다면 반드시 해당 기간을 지켜 세입자에게 집주인의 의사를 통지해야 합니다.

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다시 본론으로 돌아와 집주인이 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주를 통보하려는데, 세입자가 연락두절인 상태라면 어떨까요? 주택 임대차에서는 의사전달과 함께 의사도달이 중요합니다. 다시 말해 권리를 주장하는 것도 중요하지만 그 권리 의사가 상대방에게 도달되어야만 효력이 발생한다는 말입니다.

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따라서 집주인의 실거주는 법률상 정당한 갱신거절 사유가 되지만 세입자에게 의사가 도달되지 않으면 효력이 생기지 않습니다. 만약 계속해서 세입자가 연락두절인 상태고 내용증명마저 수취인 부재로 도달되지 않는다면 집주인은 어떻게 대처해야 할까요.

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집주인은 먼저 법원에 의사표시 공시송달을 신청해야 합니다. '의사표시 공시송달'이란 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 않을 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원 규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달이 되도록 한 법 절차입니다.

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즉 의사 전달이 어려울 때 법원의 의사표시 공시송달로 상대방이 의사를 통보받은 것으로 간주하는 절차를 말합니다. 실제로 세입자가 집주인의 실거주 통보를 받지 않았더라도 의사표시 공시송달이 완료되면 의사를 통지 받은 것으로 간주하는 절차로 이해하시면 쉽습니다.

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공시송달이 완료된 후에도 세입자가 계속해서 연락을 받지 않는다면 집주인은 어떻게 대처해야 할까요? 비록 세입자에게 집주인의 요구가 전달된 것으로 간주되나 계약이 끝나는날 집주인이 세입자의 집에 함부로 들어갈 수는 없습니다.

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세입자가 계속해서 연락두절이고 집주인에게 명확한 명도의사를 밝히지 않았기 때문입니다. 물론 의사표시 공시송달로 집주인의 권리행사를 통보받은 것으로 간주된 건 맞지만, 아직은 엄연한 점유자이기 때문입니다. 만약 계약 기간이 끝났고 세입자가 없다고 해서 집주인이 실거주 했다간 주거 침입죄로 형사 처벌될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

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따라서 계약이 끝나는 날에도 세입자가 명도의사를 밝히지 않는다면 명도소송을 진행하셔야 합니다. 여기서 중요한 점은 점유이전금지 가처분 절차도 함께 진행해야 한다는 점입니다. 점유이전금지 가처분이란 법원에서 세입자에게 명도소송 기간 동안 점유자를 다른사람에게 옮기지 말라고 명령하는 가처분 절차입니다.

명도소송은 세입자에게 집주인이 건물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 말합니다. 이에 우리가 흔히 아는 명도소송의 사유는 세입자가 월세나 임대료를 연체했을 경우입니다.

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하자만 집주인이 실거주를 목적으로 명도소송을 제기할 수 있느냐는 조금 생소한 부분이기도 합니다. 먼저 월세 연체로 인한 명도소송을 예로 들어보겠습니다. 법률상 세입자가 월세나 임대료를 연체하게 되면 임대차 해지 사유가 됩니다. 다시 말해 임대차 해지 사유가 발생하게 되면 집주인이 세입자에게 해지 통보를 하게 되고 그런데도 버틴다면 명도소송을 제기하는 것입니다.

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실거주 통보도 마찬가지입니다. 법률상 정해진 계약 변경 가능일에 집주인이 세입자에게 실거주로 인한 갱신거절 통보는 쉽게 말해 계약 기간이 끝나면 계약이 해지되니 나가달라는 말과 같습니다. 그런데도 세입자가 버티거나 거절한다면 명도소송을 제기할 사유가 되는 것입니다.

연락두절인 세입자를 상대로 법적인 명도절차를 밟을 때도 명심해야 할 점이 있습니다. 바로 동시이행입니다. 세입자에게는 집주인에게 집을 돌려줄 명도의무가 있습니다, 반대로 집주인에게는 세입자에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 따라서 명도소송에서 집주인이 승소판결을 받더라도 대부분 서로간 의무를 동시이행 하라는 내용이 들어 있습니다.

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하지만 세입자가 패소 판결 후에도 연락두절인 상태라면 집주인은 법원에 보증금을 맡기는 공탁 절차를 진행하고 집을 세입자로부터 안전하게 인도받는 강제집행 신청을 하면 이상적인 동시이행 절차가 되는 것입니다.

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세입자에게 집이나 건물을 돌려 받는 명도 절차는 어떻게 보면 간단하지만 결코 간단한 일이 아닙니다. 법에 대해 잘 모르는 집주인들은 세입자에게 임대차 해지 사유가 발생하면 언제든 자신이 그 집을 함부로 할 수 있다는 잘못된 생각을 가지고 있기 때문입니다.

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이 경우 오히려 집주인이나 건물주가 처벌될 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 따라서 명도 분쟁이 발생하면 반드시 법률 전문가의 도움이나 조언을 듣는 일이 중요한데요. 저희 법도 명도소송센터는 의뢰인 분들의 부담을 줄여들이고자 무료 전화 상담 서비스를 운영하고 있습니다.

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