"세입자가 2기 이상 월세를 연체하여 명도소송을 진행 중입니다. 문제는 세입자가 명도소송 진행 중에 연체된 월세를 냈다는 겁니다. 판결까지 얼마 남지 않은 상황에서 이런 일이 벌어져 당황스럽기만 합니다. 앞으로도 월세 연체가 염려되는 세입자인데, 명도소송을 계속 진행할 수는 없나요?"

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임대차 관계에서 세입자는 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 달하는 차임(월세 및 임대료)을 연체하게 되면 계약해지 사유에 해당되며, 명도소송까지 당할 수 있습니다. 그런데 만약 월세를 연체한 세입자를 상대로 집주인이 명도소송을 제기했는데, 소송 도중 세입자가 연체한 월세를 지급했다면 어떨까요?

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이 경우 집주인은 소송을 취하해야 하는지, 명도소송을 그대로 진행해야 하는지 혼란을 겪는 경우가 많은데요. 오늘 시간을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 보시기 바랍니다.

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명도소송 중 세입자가 밀린 월세를 지급했더라도 계약이 유효한가부터 따져봐야 합니다. 명도소송은 계약이 종료됐을 때 제기하는 소송입니다. 즉 임대차 계약 해지 통보를 했고 그런데도 세입자가 건물을 인도하지 않았기 때문에 제기한 소송이라는 말입니다.

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따라서 세입자가 밀린 월세를 냈으니 계약을 계속 유지하고 명도소송을 취하해 달라는 주장은 법률상 타당하지 않다고 볼 수 있습니다. 이미 월세를 연체한 사실이 있고 그것을 근거로 임대차계약 해지와 명도소송을 진행한 상황입니다. 다시 말해 명도소송은 계약이 해지됐음에도 건물을 불법 점유하고 있는 세입자에게 건물을 인도 받기 위한 소송이지 밀린 월세를 소송 중에 냈다고 해서 소송 청구 취지가 사라지는 것은 아닙니다.

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반면 집주인은 세입자가 소송 중 밀린 월세를 줬다고 해서 흔들릴 필요는 없습니다. 앞서 언급한 바와 같이 월세를 밀렸기 때문에 임대차 계약해지를 통보했고 건물을 다시 돌려받기 위해 소송을 진행하는 것입니다.

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밀린 월세는 세입자가 당연히 주어야 할 채무문제지 소송과는 아무런 관련이 없다는 뜻입니다. 따라서 집주인은 세입자가 밀린 월세를 줬더라도 소송을 취하하지 않고 판결을 기다리면 됩니다. 판결문이 나왔는데도 세입자가 버틴다면 강제집행까지 신청할 수 있습니다.

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다시 말하지만 세입자가 밀린 월세를 주었다고 해서 집주인이 이를 받아드려야 할 의무와 책임은 없습니다. 임대차 계약이 해지된 상황에서는 세입자가 밀린 월세를 줬더라도 그저 불법 점유자일 뿐입니다.

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물론 이런 경우도 있습니다. 월세를 너무 많이 연체해 소송을 진행했지만, 그 사이에 세입자가 밀린 월세를 모두 지급하였고 한 번 더 기회를 줄 것을 사정했다면 집주인이 봐줄 수도 있는 경우 입니다. 이 때는 비록 집주인이 계약해지를 통보했더라도 합의가 있다면 다시 계약이 유지될 수 있습니다.

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다만 또 연체가 의심되는 세입자라면 명도소송을 취하하지 않고 '장래에 계약해지 사유 발생 시 세입자는 건물을 명도한다'라는 내용으로 현재 소송에 조정이나 화해 권고 등으로 판결문을 받아두는 방법을 선택하셔야 합니다.

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한편 집주인은 밀린 월세를 지급한 세입자와 합의를 할 때 함부로 명도소송을 취하하는 일에 주의를 기울여야 합니다.

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단순히 세입자에게 기회를 주고자 소송을 취하 한다면 추후 같은 문제가 발생하면 다시 명도소송을 제기해야 하는 번거로움이 생기기 때문입니다.

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그래서 앞서 세입자에게 기회를 줄 때도 명도소송 취하 없이 '추후 문제 발생 시 세입자는 건물을 명도한다'라는 조정이나 화해 권고 등의 판결문을 받아야 한다고 설명드린 것입니다.

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만약 명도소송 판결문이 이미 나온 상황에서 세입자가 밀린 월세를 주며, 계약 유지를 원할 때는 어떨까요? 이때도 걱정할 필요가 없습니다. 명도소송 판결문이 소유권에 기한 승소 판결문이라면 영구적으로 집행은 가능하기 때문입니다.

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원칙적으로는 판결문의 시효는 10년이지만 이후에도 시효 연장 판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으며, 주택의 경우 세입자가 거주할 수 있는 법적인 기간은 최대 4년(2+2)이기 때문에 판결 시효에는 큰 영향이 없습니다.

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