엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 입니다. 오늘 181페이지에 있는 대표적인 해지사유에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 해지사유에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

명도소송에서 대표적인 해지사유는 차임연체입니다. 차임연체의 경우에도 정확히 언제 해지사유가 되는지 진단해 보아야 합니다. 임차인이 차임을 연체한다고 하여 모든경우에 해지사유가 되는 것은 아니기 때문입니다.

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이 밖의 해지사유로 임차인이 무단 전대한 경우, 소유권자일때 상대방의 정당한 점유권원 없는 무단 점유를 하고 있는 경우, 사용대차계약의 종료로 인한 인도, 임차인의 전차인에 대한 인도청구권을 행사하는 경우가 있습니다.

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1. 차임연체 및 해지통지

가. 명도소송 중 가장 많은 해지사유

명도소송에서 가장 많이 발생하는 해지사유는 임대차계약상 임차인의 의무위반입니다. 의무위반 중에서도 가장많이 발생하는 사유가 바로 임차인의 차임연체 입니다.

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과거 약 10년간 법도 명도소송센터에서 진행한 실제 소송사례를 분석해 본 결과 계약해지사유의 66%는 차임연체에 해당하는 것으로 분석됩니다.

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나. 차임 연체의 유형

차임연체의 경우에도 해지사유와 관련하여 가장 문제 되는 것은 4가지의 경우로 나누어 볼 수 있습니다.

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첫째, 연체의 정도가 2기분이 연체사유인지, 3기분이 연체 사유인지

둘째,​ 1기분만으로도 해지할 수 있다고 계약으로 정할 수 있는지

셋째, 2기분과 3기분 연체의 정확한 의미

넷째, 과거에 연체한 사실이 있으나 현재에는 연체한 사실이 없을 경우

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다. 2기분 혹은 3기분

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임대차 계약관계중 상가와 주택의 경우 각 차임연체의 해지사유는 다릅니다. 상가건물인경우에는 상가건물임대차 보호법에 의해 3기분이 해지사유이며, 상가건물이 아닌 일반 임대차(주택, 공장, 토지임대차등)인 경우에는 민법의 적용을 받아 2기분이 해지사유입니다.

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<하략>