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상가임대차보호법 법률개정(2018. 9. 20. 국회통과)
상가임대차보호법 법률개정(2018. 9. 20. 국회통과) 상가임대차보호법 개정안이 2018년 9월 20일 국회 본회의로 통과했습니다. 본회의를 통과했다는 것은 곧 공포되어 시행될 예정이라는 의미입니다. 상가임대차보호법 법률개정에 관한 주요 내용과 적용되는 시기에 관해 알아보겠습니다. 계약 갱신 요구권 5년 --> 10년 그 동안 상가건물임대차보호법은 상가임차인이 최초 임대차계약 체결시로부터 5년간 계약 갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있었습니다. 금번 상가임대차보호법 개정을 통해 10년간 갱신요구를 할 수 있도록 법률이 개정된 것입니다. 개정된 법률이 적용되는 시기를 살펴보겠습니다. 개정법률 부칙에는 "이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"라고 규정하고 있습니다. 따라서 개정법률이 공포되어 시행 된 후 기존 임대차계약을 유지하고 있다면 10년이 아닌 5년의 갱신요구권만 인정되는 것이고 갱신을 해야만 10년의 갱신요구권이 인정되는 것입니다. 갱신요구 기간에 관해 좀더 살펴보면 존속 중인 임대차의 경우 1년이 경과해서 갱신요구권을 행사하면 임대인은 5년간의 갱신요구권에 의해 계약이 갱신되고 개정법률에 따라 다시 10년을 보호해 주어야하는 것이 됩니다. 따라서 상가임대차보호법 개정법률이 시행되고 5년만기가 되거나 5년이 초과한 임대차의 경우에만 임대인이 기간만료로 갱신거절을 할 수 있다는 결론이 됩니다. 상가권리금 방해금지 기간 3개월 --> 6개월 종전 상가건물임대차보호법 제10조의 4에서 신규임차인 주선을 기간만료 전 3개월간 행사하고 임대인이 이에 대해 정당한 사유없이 거절하는 경우 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 신규임차인을 구하기에 3개월은 빠듯한 기간이기에 임차인의 상가임대차보호법 권리금 회수기회를 보다 강화한 것입니다. 개정법률의 적용 시기는 존속 중인 임대차에 대해서도 적용됩니다. "전통시장도 권리금 보호대상", "상가건물임대차분쟁조정위원회 신설" 그 동안 전통시장은 상가임대차보호법 권리금 보호대상에서 제외되어 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회가 보장되지 못하였습니다. 이제 상가임대차보호법 개정으로 전통시장도 상가임대차보호법 권리금회수기회를 보호받게 되었습니다. 전통시장의 경우 존속중인 임대차부터 적용하도록 규정하고 있어서 법 시행 즉시 보호받을 수 있겠습니다. 또한 개정법률은 대한법률구조공단 지부에 별도 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두어 상가임대차에서 주로 발생되는 '차임 또는 보증금 증감 분쟁' , '임대차 기간 분쟁' , '보증금 또는 임차건물의 반환 분쟁' , '임차건물의 유지, 수선 의무 분쟁' , '권리금 분쟁' 등에 관해서 심의, 조정하도록 하고 있습니다. |
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